Le logement décent sera au cœur du prochain Focus du Conseil économique, social et environnemental (CESE), dans le cadre de son rapport annuel 2026. Une annonce qui intervient alors que l’accès à la propriété devient une équation de plus en plus difficile pour une partie des ménages marocains.
Réuni lundi pour sa 186ᵉ session ordinaire, sous la présidence d’Abdelkader Amara, le Conseil a retenu la question de l’accès à un logement décent comme thème de son prochain travail d’analyse.
Sur le papier, le sujet est consensuel. Dans les faits, il renvoie à l’une des contradictions persistantes du marché immobilier marocain : le pays construit, mais une partie des ménages peine toujours à accéder à un logement correspondant à ses revenus et à ses besoins.
Construire ne suffit plus
Le CESE entend notamment examiner la structure du parc immobilier, l’évolution de l’offre et de la demande ainsi que les niveaux de prix.
Mais la question centrale dépasse les seuls volumes de construction.
Quel logement le marché produit-il, pour quels ménages et à quel prix ?
C’est précisément sur cette équation que se joue aujourd’hui l’efficacité des politiques publiques.
Une offre peut être abondante sur le papier tout en restant inaccessible pour les ménages dont les revenus ne suivent pas l’évolution des prix, des taux de financement, des charges liées à l’acquisition ou encore du coût du foncier.
Le véritable indicateur n’est donc pas seulement le nombre de logements produits, mais la capacité des ménages à transformer cette offre en logement effectivement accessible.
Les politiques publiques sous la loupe
Le CESE annonce également vouloir évaluer les résultats des politiques et mesures publiques destinées à soutenir l’acquisition de la résidence principale.
Cette partie pourrait être particulièrement révélatrice.
Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics multiplient les dispositifs de soutien au logement. Mais une question demeure : ces mécanismes répondent-ils réellement aux besoins des ménages ou accompagnent-ils principalement une demande déjà solvable ?
L’enjeu est d’autant plus important que le marché immobilier ne fonctionne pas de la même manière pour un ménage à revenu élevé, une famille appartenant à la classe moyenne ou un ménage disposant de revenus modestes.
Un même prix au mètre carré ne représente évidemment pas le même effort financier selon le revenu disponible.
Classe moyenne : le grand angle mort ?
Le choix du CESE de mentionner explicitement les ménages vulnérables, les ménages à revenu modeste et la classe moyenne est significatif.
La problématique du logement ne se limite plus à la lutte contre l’habitat insalubre ou au relogement des populations les plus fragiles.
Elle touche désormais aussi une partie des ménages actifs qui disposent de revenus réguliers mais dont la capacité d’achat reste insuffisante face au coût global d’une acquisition.
Le risque est alors de voir se creuser l’écart entre les logements disponibles et les logements réellement accessibles.
Le foncier, les prix et la localisation : les vraies questions
Pour être réellement utile, l’analyse devra aller au-delà d’un simple état des lieux du secteur.
Elle devra notamment mettre en évidence le rôle du foncier, la localisation des programmes, l’évolution des prix, les conditions de financement et l’écart entre les revenus des ménages et le coût d’acquisition.
Car le problème du logement n’est pas uniquement une question de mètres carrés.
C’est aussi une question de distance entre le lieu de résidence, l’emploi, les transports, les services publics et les capacités financières des ménages.
Un logement bon marché mais éloigné des bassins d’emploi peut finalement représenter un coût économique et social important pour une famille.
Une question simple : pour qui construit-on ?
Le futur Focus du CESE pourrait ainsi permettre de déplacer le débat : passer de la question de l’offre immobilière à celle de son accessibilité réelle.
Le Conseil veut formuler des recommandations pour concilier performance économique du secteur et accès à une offre « accessible, suffisante et décente ».
Tout l’enjeu sera précisément de déterminer où se situe aujourd’hui le blocage : dans les prix, le foncier, le financement, la nature de l’offre, sa localisation ou dans l’adéquation entre les logements produits et les revenus des ménages.
Car derrière les statistiques du marché immobilier se trouve une réalité beaucoup plus concrète : au Maroc, la question n’est plus seulement de savoir combien de logements sont construits, mais combien de ménages peuvent réellement se les offrir.
