Le Luxembourg occupe une fois de plus la première place. Mais pas dans le bon sens du terme. En effet, les analystes du cabinet d’audit Deloitte parviennent à une conclusion sans appel dans leur Property Index: le Grand-Duché est l’endroit le plus cher de toute l’Europe. Cet indice a comparé les prix de l’immobilier et des loyers dans 25 pays et plus de 70 grandes villes pour l’année
À l’échelle nationale, le prix d’achat moyen d’un appartement neuf au Luxembourg s’élève à 9.160 euros le mètre carré. Cela correspond à une hausse de près de 5% par rapport à l’année précédente, 2024. Et l’écart avec les autres pays de l’UE est énorme. Le deuxième pays le plus cher du classement est la République tchèque, avec 5.412 euros par mètre carré.
Prix de vente moyens des appartements neufs par pays (2025)
En euros par mètre carré — pays les plus chers
| Rang | Pays | Prix moyen (€/m²) |
|---|---|---|
| 1 | Luxembourg | 9 160 |
| 2 | Tchéquie | 5 412 |
| 3 | Allemagne | 5 200 |
| 4 | Autriche | 5 199 |
| 5 | Pays-Bas | 5 186 |
Données de 2025 — Source : Deloitte
Vient ensuite l’Allemagne voisine, avec 5.200 euros par mètre carré. Autre fait marquant: le prix des logements neufs au Luxembourg est près de trois fois plus élevé que celui de la Belgique, où il s’élève à 3.269 euros. C’est en Turquie que le coût de la vie est le plus bas. Le prix moyen des appartements neufs y est de 864 euros le mètre carré.
Deux villes, un point commun
Mais la comparaison entre pays n’est pas la seule à mettre en évidence ces prix élevés. Si l’on examine la situation au niveau des villes, le Luxembourg n’est certes pas tout à fait en tête, mais il s’en approche. Luxembourg-Ville occupe la deuxième place avec un prix d’achat de 10.567 euros le mètre carré. En 2023, le prix au mètre carré s’élevait encore à 11.352 euros.
Dans ce cas, c’est Munich qui arrive en tête. On y paie en moyenne 11.200 euros par mètre carré. La ville de Luxembourg et Munich ont en tout cas un point commun: ce sont les seules villes d’Europe à dépasser la barre des 10.000 euros.
Malgré les prix d’achat élevés, le Luxembourg obtient des résultats relativement bons en matière d’accessibilité financière.
Malgré ces prix d’achat élevés, le Luxembourg obtient un résultat relativement bon en matière d’accessibilité financière. Cela s’explique par des revenus élevés par rapport à la moyenne européenne. En effet, si l’on intègre le revenu annuel disponible dans l’analyse, le logement y est considéré comme «abordable», ou du moins plus abordable que dans d’autres villes.
Au Luxembourg, l’achat d’un appartement neuf de 70 mètres carrés nécessite, selon les calculs, environ 6,4 salaires annuels bruts. La ville de Luxembourg se classe ainsi à la septième place sur les 49 villes étudiées. À titre de comparaison, à Prague, il faut près de 17 salaires annuels pour acquérir le même appartement. À Munich, ce chiffre s’élève à 11,7 et à Berlin à 9,8.
Sur le marché locatif, le Grand-Duché est à nouveau en tête. Le loyer moyen à Luxembourg-Ville s’élève à environ 45 euros par mètre carré. Viennent ensuite Paris avec 31,2 euros et Barcelone avec 30,9 euros par mètre carré.
La construction de logements reste faible
Les prix élevés de l’achat et de la location illustrent la situation tendue sur le marché du logement. Pour y remédier, le gouvernement a récemment mis en place de nouvelles mesures incitatives. En juillet dernier, il a présenté un ensemble de mesures adaptées à cet effet. L’objectif: relancer la construction de logements, améliorer l’accès à la propriété et élargir l’offre de logements locatifs abordables.
Ainsi, les acquéreurs de biens en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) sont temporairement exonérés des frais d’enregistrement et de transfert de propriété sur la partie relative à la construction. La condition est que le logement soit destiné à servir de résidence principale et que l’avancement des travaux n’excède pas 80%. Le gouvernement a relevé le crédit d’impôt «Bëllegen Akt» de 40.000 à 45.000 euros par personne.
Il reste toutefois à voir si ces mesures porteront leurs fruits. En effet, la construction de logements continue d’afficher une faible dynamique. Selon Deloitte, le nombre de logements en Vefa a continué de baisser, passant de 4.002 en 2024 à 3.538 en 2025, soit une baisse d’environ 11,6%. Dans le même temps, la population a augmenté de 1,3%, pour atteindre 690.959 habitants.
Le Grand-Duché affiche ainsi, avec l’Albanie, les volumes de construction les plus faibles de l’indice. Les analystes de Deloitte y voient les causes principales des problèmes de logement: l’offre augmente trop lentement, tandis que la population continue de croître. Parallèlement, de nombreux ménages n’ont pas les moyens d’accéder à la propriété et se tournent donc vers le marché locatif. virgule.lu
