Ce qui devait être une ingénierie financière de taille en 2017 s’est transformé, avec la crise sanitaire et la chute des marchés, en une prison dorée pour le groupe RDS. Analyse d’un dénouement qui ressemble davantage à une libération sous caution qu’à une victoire stratégique.

RDS : L’enfer de la titrisation ou la chronique d’un piège refermé

Après sept ans d’une ingénierie financière complexe et un blocage majeur dû à la crise sanitaire, le groupe RDS active la phase finale du rachat de ses actifs immobiliers. La vente stratégique du terrain « Manazilna » à Berrechid signe plus ou moins le clap de fin du fonds FT Olympe.

C’est l’histoire d’un mirage qui a viré au cauchemar comptable. En 2017, lorsque RDS loge ses terrains nus dans le fonds FT Olympe contre 600 millions de dirhams, le groupe pense avoir trouvé la martingale : transformer du foncier dormant en cash immédiat. Mais le montage, d’une rigidité implacable, allait bientôt se refermer sur son architecte.

L’engrenage : Quand la dette devient un boulet

Le piège s’est scellé en deux temps. D’abord, l’illusion du contrôle : RDS devait racheter ses propres terrains, mais la crise sanitaire de 2020 a brisé la machine à cash. Pour ne pas sombrer, le groupe a dû s’endetter davantage, émettant 600 M DH d’obligations privées pour couvrir les premiers rachats. Une fuite en avant qui a lié le destin du groupe à un véhicule financier (FT Olympe) devenu un centre de coûts colossal.

Présentée en 2017 comme un levier de financement innovant, l’opération de titrisation FT Olympe portée par Résidences Dar Saada (RDS) illustre aujourd’hui les limites des montages financiers adossés au foncier dans un marché immobilier fragilisé.

Derrière cette opération de 600 millions de dirhams, le groupe immobilier se retrouve confronté depuis plusieurs années à un dénouement complexe, marqué par refinancements successifs, retards d’exécution et liquidations d’actifs.

Une opération conçue pour générer rapidement du cash

À l’origine, RDS avait transféré cinq terrains nus dans le fonds FT Olympe afin de mobiliser rapidement des liquidités sans céder définitivement ses actifs stratégiques.

Le mécanisme devait permettre au groupe :

• de récupérer du cash immédiat ;
• de poursuivre ses projets immobiliers ;
• puis de racheter progressivement les terrains transférés au fonds.

Mais ce schéma reposait fortement sur la fluidité du marché immobilier et sur la capacité du groupe à générer rapidement de nouvelles ressources financières.

Un parcours d’obstacles

Le calendrier initial de sortie a été lourdement impacté par la pandémie de 2020. Pour honorer les engagements de rachat des actifs titrisés, le Conseil d’Administration avait dû autoriser, en septembre 2020, l’émission de deux emprunts obligataires par placement privé pour un montant de 600 M DH. Une bouffée d’oxygène qui n’était que le prélude à une sortie de tunnel plus complexe que prévu.

En 2021, une première étape de désengagement avait permis le rachat de deux terrains sur cinq, via une nouvelle émission de 133 M DH. Cependant, le rachat du reliquat — trois terrains valorisés à 466 M DH — a longtemps buté sur des retards opérationnels liés à la sécurisation de la vente de la filiale RDS V, pivot central du financement du reste de l’assiette foncière.

Le 3 novembre 2022, FT Olympe arrive officiellement à échéance sans que le dénouement global n’ait été totalement finalisé. Le fonds sort alors du périmètre de consolidation du groupe et entre en phase de liquidation, signe qu’une partie importante du montage reste encore à régulariser.

Le pivot de Berrechid : 260 M DH sur la table

En 2024, RDS tente toujours de solder le dossier. Alors qu’une promesse de vente des actions de RDS V était signée en septembre 2024 pour 200 M DH, en vain.

Le dénouement est désormais acté. Une opportunité plus lucrative a modifié la donne : la cession directe du terrain « Manazilna » sis à Berrechid. À 260 millions de dirhams, cette transaction surpasse les attentes initiales de valorisation. Les fonds sont d’ores et déjà consignés auprès du notaire en attendant la finalisation des processus juridiques.

Cette ultime opération de cession permet deux avancées majeures pour RDS Le remboursement partiel immédiat de la dette , le financement partiel dédié au rachat des derniers actifs encore sous le giron du fonds issue de la titrisation.

Le dénouement actuel n’est pas une sortie de crise, c’est la fin d’un cycle de dépendance. RDS retrouve enfin la propriété de ses terrains, mais il le fait avec un bilan exsangue et un résultat net qui n’a plus connu la couleur verte depuis l’époque où FT Olympe semblait encore être une bonne idée.

Résidences Dar Saada : six années de dégradation continue après les bénéfices records

Les résultats sociaux de Résidences Dar Saada (RDS) mettent en évidence une détérioration progressive de la rentabilité du groupe immobilier depuis 2019, avec cinq exercices consécutifs dans le rouge après une période de forte profitabilité.

Une bascule brutale après 2019

En 2018 et 2019, RDS affichait encore des bénéfices importants :

• 2018 : 266,8 millions de DH
• 2019 : 251,3 millions de DH

Le groupe figurait alors parmi les principaux acteurs rentables du secteur immobilier coté. Mais à partir de 2020, la trajectoire se retourne brutalement.

2020 : dernier exercice bénéficiaire avant l’enchaînement des pertes

Malgré le choc du Covid-19, RDS parvient encore à afficher un bénéfice net social de :

• 2020 : 61,6 millions de DH

Ce sera toutefois le dernier exercice positif avant une longue séquence déficitaire.

Cinq années consécutives de pertes

Depuis 2021, les pertes se sont installées durablement :

• 2021 : –43,3 millions de DH
• 2022 : –70,6 millions de DH
• 2023 : –88,9 millions de DH
• 2024 : –98,9 millions de DH
• 2025 : –97,8 millions de DH

La tendance montre une aggravation quasi continue des déficits, avec un niveau de pertes désormais proche de 100 millions de dirhams par an.

Après avoir généré plus de 500 millions de dirhams cumulés de bénéfices entre 2018 et 2019, le groupe enchaîne désormais cinq exercices déficitaires consécutifs, confirmant l’ampleur des difficultés traversées par le secteur immobilier résidentiel. AA