Voici l’extrait d’une étude sur le secteur du Commerce et Immobilier commercial au Maroc, publiée par l’AMMC.
Ce n’est qu’en 2019 que le Maroc a adopté le régime Real Estate Investments Trusts (REIT), créé en 1960 aux Etats-Unis. Le modèle de REIT repose sur le principe d’une entité transparente fiscalement sous plusieurs conditions notamment l’exposition à l’immobilier, un chiffre d’affaires composé principalement des loyers et la distribution d’un pourcentage important de son résultat. Entre 2010 et 2019, le total de la capitalisation boursière des REITs commerciaux cotés est passé de 159 Mrds à 365Mrds USD, soit un taux de croissance annuel moyen de 9,7%. Selon la classification de Bloomberg, les REITs commerciaux sont composés des REITs des centres commerciaux à hauteur de 62% en 2019 et des REITs des centres régionaux à hauteur de 38% au cours de la même année. Le ROE est passé de 4,4% en 2010 à 7,6% en 2019, qui demeure le plus grand rendement des huit dernières années.
État des lieux des problèmes auxquels est confronté le secteur du commerce au Maroc(selon le diagnostic plan Rawaj)
Commerce de proximité
Le commerce de proximité occupe une place importante dans l’économie nationale compte tenu de sa participation à la création d’emplois et de richesses. Ce mode de commerce, économiquement et socialement ancré à l’identité nationale, recèle d’innombrables atouts et est fortement apprécié chez le citoyen marocain. En effet, les avantages compétitifs du commerce de proximité résident dans :
La proximité au consommateur ;
Les facilités de paiement accordées au client à travers le carnet de crédit;
Les horaires d’ouvertures adaptés ;
Le contact personnalisé entre le commerçant et le consommateur.
Par ailleurs, le petit commerce reste soumis à plusieurs difficultés internes et externes qui handicapent son développement et sa compétitivité ; notamment à cause de:
L’apparition de nouveaux modes de commerce ;
L’influence du secteur non structuré ;
La concurrence des foires et salons opérant la vente en direct ;
L’absence de pratiques et techniques modernes de vente et de gestion pouvant répondre aux besoins des consommateurs.
La grande et moyenne distribution
Le développement de ce mode de commerce est le fruit de la modernisation de l’appareil commercial au Maroc. En effet le nombre d’hypermarché est passé de 6 en 1997 à 26 actuellement, avec un réseau de franchise dépassant les 300 franchises ainsi que 2000 points de vente présents sur tout le territoire. Malgré l’importance de ces modes de commerce dans l’attrait des capitaux étrangers au Maroc, ainsi que leurs réponses aux besoins du consommateur relatifs à la variété de l’offre, le rapport qualité/prix, les facilités de paiement. Il n’en demeure pas moins vrai qu’ils sont confrontés à plusieurs difficultés liées notamment à :
L’Indisponibilité de personnel qualifié dû au manque, voire l’absence, de filières de formation adaptées aux besoins de la distribution moderne;
La difficulté à s’approvisionner en produits frais (boucherie, fruits et légumes, poissons, etc.) lié au manque d’organisation des filières dans ce domaine et à l’obligation d’approvisionnement auprès des marchés communaux en ces produits;
Le déficit et la cherté de l’immobilier commercial et du foncier ;
La faiblesse du système logistique et de transport.D’un autre côté, il y a lieu de souligner que ce secteur connaît une concentration du nombre d’acteurs, ce qui constitue un frein au libre jeu de la concurrence.
Marché de l’immobilier commercial au Maroc
Évolution des prix et transactions des actifs immobiliers
Le niveau des prix des actifs immobiliers compte parmi les principaux facteurs qui déterminent le niveau de la demande dans le marché immobilier au Maroc.
Depuis 2010, l’Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI) global est sur une tendance haussière, malgré un recul au 4èmetrimestre 2014 et une hausse de 4,6% en 2016. Malgré quelques fluctuations, l’indice des Prix des locaux commerciaux suit la même tendance avec une hausse importante au 4ème trimestre 2016 de 8,5%. En 2019, l’IPAI affiche une baisse globale de 0,5% avec une progression de 2,5% des prix des locaux commerciaux par rapport au 4ème trimestre de 2018.Au titre de l’année 2019, l’IPAI a marqué des baisses au niveau des principales villes, à l’exception de Marrakech et Agadir, où les prix ont enregistré une légère hausse.
Entre 2010 et 2019, le volume des transactions immobilières affiche un taux de croissance annuel moyen de 3,0%. Il est constitué majoritairement des transactions sur l’immobilier résidentiel qui représentent plus de 70% du volume des transactions global, entre 71% en 2010 et 80% en 2019.L’immobilier à usage professionnel est constitué des bureaux et des locaux commerciaux. Le volume de ces derniers représente 7,6% du total des transactions sur le marché immobilier (contre 6,7% en 2010). Concernant le nombre de transactions,il a augmenté dans l’ensemble des grandes villes, à l’exception de Casablanca et Marrakech où il a reculé.
Panorama de l’immobilier commercial au Maroc
Afin d’accompagner les secteurs du commerce et de la distribution au Maroc, le ministère de l’Industrie, du Commerce et des Nouvelles Technologies, a élaboré le plan de développement Rawaj vision 2020. Ce plan intègre un diagnostic général du commerce au Maroc pour connaitre les difficultés rencontrées ainsi qu’un diagnostic sectoriel notamment des GMS, du commerce de proximité et du commerce de gros des produits frais. Il en ressort plusieurs conclusions notamment :
Une prédominance de l’offre d’intermédiation par rapport à la distribution;
Un réseau de détail centré sur les formes traditionnelles de commerce, 850.000 points de vente selon les estimations du ministère dont un nombre important exerce sous forme ambulante, un commerce fortement lié à l’informel marqué par un manque d’organisation;
Un manque d’équilibre entre l’offre et la demande concernant l’immobilier et les locaux commerciaux;
Un manque d’infrastructures et d’opérateurs dans le domaine de la logistique;
Une nécessité de repositionnement du commerce de proximité.
L’objectif global de la stratégie Rawaj est de répondre à ces problématiques ainsi que de mettre à disposition des consommateurs un service performant de commerce et de distribution répondant à tous leurs besoins. Elle s’articule autour de trois axes principaux:
L’équilibre du maillage commercial: assurer aux consommateurs une couverture territoriale optimale avec une offre suffisante et diversifiée;
L’attractivité de l’appareil commercial: soutenir la modernisation du commerce de proximité et développer des espaces commerciaux animés;
La qualité et la diversité des produits: proposer des produits de bon rapport qualité-prix adaptés aux besoins de tous les segments de la population.
Durant la dernière décennie, le secteur de la distribution organisée est en croissance rapide sous l’impulsion de la GMS et du développement des réseaux de franchise, 1èrefranchise en 1962 (AVIS) et 1èreGMS en 1990 (Marjane) ainsi que l’ouverture du premier centre commercial d’une taille importante à Casablanca (Twin Center en 1998). La modernisation du commerce et la diversification des acteurs de la place continuera à créer un besoin en immobilier commercial pour les utilisateurs.
Actifs indépendants -Grandes et moyennes surfaces de distribution alimentaire
Malgré une croissance soutenue sur la dernière décennie, le secteur de la grande distribution au Maroc connaît un nombre encore faible d’acteurs. La surface commerciale des GMS est passée de 353615 m² au 31/07/2011 avec 112 magasins à 659179m² au 31/12/2019 avec 696 magasins reflétant une évolution significative de ce modèle économique. Parmi les enseignes de grande distribution figurent :
Groupe Label’ Vie avec les supermarchés Carrefour Market, les hypermarchés Carrefour et les enseignes Atacadao, dont le foncier est majoritairement détenu par Aradei Capital SA et ses filiales
Marjane Holding avec (i) les hypermarchés Marjane, et (ii) les supermarchés Acima(Marjane Market). Le foncier de Marjane est majoritairement détenu en propre via la foncière du groupe. Les hypermarchés occupent de galeries commerciales avec en outre des magasins d’habillement, d’équipement de maison, d’accessoires et de restauration, etc.;
Les hypermarchés Aswak Essalam (Groupe Chaâbi) ;
Les supérettes BIM (Groupe Birlesik Magazal A.S) dont le foncier est généralement loué en crédit-bail.
Centres commerciaux
En plus des actifs GMS et des galeries commerciales, le marché de la distribution moderne au Maroc est marqué par l’avènement des centres commerciaux (Mega Mall, Morocco Mall, Arribat Center, Marina Shopping…)
Le tableau suivant présente les projets de centres commerciaux en cours de développement pour les 5 prochaines années au Maroc (liste non exhaustive):
Projets Investisseurs Ville Surface estimée (m²)
Morocco Mall Aksal Rabat 43.000
Morocco Mall Aksal Marrakech –
Marina City World Polyword Rabat 35.000
Marrakech Golf City Prestigia Marrakech 9.500
Zenata CDG, Marjane Holding, et Al Futtaim Group Casablanca 92.000
Principaux acteurs du marché de l’immobilier commercial au Maroc
Ci-après, une brève présentation des principaux acteurs 29 du marché de l’immobilier commercial au Maroc (liste non exhaustive):
Marjane Holding
Organisé en 2 grands pôles, la Distribution et l’Immobilier Commercial, le groupe Marjane est parmi les principaux acteurs de l’immobilier commercial au Maroc. Historiquement propriétaire de galeries commerciales, actuellement Marjane Holding s’oriente vers le développement de centres commerciaux notamment le centre Tachfine Center et Zenata commercial projet. Il est également actionnaire d’ALDAR, société en charge de la promotion d’unités commerciales et de plateaux bureaux au sein du projet de la Marina de Casablanca.Créée en 1990, Marjane Holding est une filiale d’Al Mada. Actuellement, Marjane exploite les hypermarchés «Marjane» avec 40points de vente en 2019et les supermarchés «Marjane Market»45points de vente.
Groupe AKSAL
Crée en 2004, le groupe Aksal englobe 5 pôles d’activité: Aksal Retail, Aksal Luxury, Aksal Department stores, Aksal Malls et Aksal Property.AKSAL Property est spécialisé dans ledéveloppement de l’immobilier commercial pour le compte des marques du groupe, commercialisées notamment par Aksal Retail (Zara, GAP, Maisons du monde, etc.) et Aksal Luxury (Fendi, Gucci, Ralph Lauren, etc.). Les 3 principales activités d’AKSAL Property sont :
La maîtrise d’ouvrage ou l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour le compte des autres pôles métiers du Groupe (Retail, Luxe, Department Store ou encore Malls) commanditaires afin d’assurer la réalisation de leur plan de développement allant de la recherche du terrain jusqu’à la livraison du magasin clé en main ainsi que leur maintenance.
La construction des futurs Malls conformément au plan de développement instauré par le Groupe AKSAL.
Gestion patrimoine et locative.Crée en 2009, AKSAL Malls a réalisé le Morocco Mall, et ambitionne d’ouvrir un nouveau centre commercial à Rabat.
Foncière Chellah
Filiale du Groupe Caisse de Dépôt et de Gestion, Foncière Chellah est spécialisée dans la gestion locative des biens immobiliers à caractère professionnel au Maroc. Son patrimoine est constitué par un vaste ensemble d’immeubles de bureaux, de commerces, de zones d’activités à caractère logistique et industriel.Elle dispose d’un portefeuille comprenant un actif actuel d’environ 100.000 m² à Rabat, Casablanca, Tanger, Bouznika et Marrakech et un actif en cours de construction d’environ 250.000 m² à Casablanca, Rabat, Témara et M’diq.Les principales filiales de la société:
Arribat Center: Détenue à 100 % par Foncière Chellah, Arribat Center est une Société Anonyme d’un capital de 220,3 MMAD crée en décembre 2007. Elle est en charge de la construction, la commercialisation et la gestion d’un centre commercial sur la ville de Rabat avec un commerce & loisirs, des bureaux, ainsi qu’un hôtel, un centre de conférences et Parking. La superficie globale du projet est d’environ 210.000 m².
Foncière Chellah Industries «FCI»: Société spécialisée dans le développement et la mise en location d’unités industrielles de taille importante à travers des partenariats avec des groupes internationaux. La société a développé et a mis en location, notamment, une usine dans la zone franche de Kénitra sur une surface couverte de plus de 27.600 m² au profit du groupe LEAR, leader américain des composantes automobiles.
ALDAR
Détenue à 60% par Marjane Holding et 40% par Foncière Chellah, ALDAR est une société en charge de la promotion et la valorisation d’unités commerciales et de plateaux bureaux au sein du projet de la Marina de Casablanca. La composante commerciale destinée à la location serait réalisée sous la forme d’un centre commercial d’une superficie GLA de 43.792 m² autour d’un hypermarché d’une superficie GLA de 9.440 m².Les espaces de bureaux d’une superficie de 20.572 m² seront quant à eux destinés à la cession.
Immorente
Créée en 2011 par CFG Bank, Immorente est une société d’investissement ayant pour objet d’acquérir ou de développer des actifs immobiliers professionnels destinés à la location. Au 31/10 /2019, le portefeuille d’Immorente se compose de :
Rodia: un actif situé à Ain Sbaa et loué à Univers Motors le concessionnaire au Maroc des marques Seat, Honda et Ferrari(En septembre 2019, cet actif a fait l’objet d’une opération de sale & lease-back);
Casablanca Marina: des Actifs de bureaux d’une superficie totale d’environ 4,500 m², à la Marina de Casablanca ;
Piel Ciel 1 et 2: un magasin commercial situé à Casablanca et doté d’une superficie louable de 388 m²;
Samir 4: un local commercial situé à Rabat d’une superficie de 244 m²;
Usine –Kénitra Atlantic Free Zone:Une Usine dans la zone franche de Kenitra Atlantic Free Zone de plus de 17000 m²;
Engie Contracting Al Maghrib: un actif de 56.000 m² situé à Bouskoura et loué par l’opérateur énergétique ENGIE;
Immeuble Contempo: immeuble de bureaux de près 7 000 m² situé à Casablanca;
Immeuble Atrium: immeuble de bureaux de près 5 600 m²situé à Casablanca.
INVERAVANTE
La holding espagnole Inveravante est fondée en 2007 par Manuel Jove Catallan. Au Maroc, la holding a développé Anfaplace Living Resort ainsi que le Tanger City Center.
Groupe Aradei Capital
Le groupe, à travers Aradei Capital directement ou ses filiales, détient différentes catégories d’actifs, dans 15 villes marocaines, à savoir :7 actifs indépendants (mono locataire) dans 7 villes marocaines ;3 centres commerciaux à Marrakech, Tanger et Fès ;13galeries commerciales ;1 installation industrielle;5 terrains en réserve foncière ou en vue de développer de nouveaux projets.
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